WP Carey está realizando transacciones en el mercado de no transacciones (NYSE:WPC)

Aug 13, 2023

María Vonotna

Como parte de la debida diligencia estándar para las empresas que poseemos, escucho las conferencias telefónicas sobre resultados y leo los suplementos. Después de unas cuantas docenas de estos cada trimestre, las cifras empiezan a dar vueltas un poco y la principal conclusión es qué industrias y empresas individuales se están desempeñando mejor o peor de lo esperado. De vez en cuando, sin embargo, hay un dato que es tan inesperado que se destaca en el mar de llamadas sobre ganancias.

WP Carey (NYSE:WPC) sorprendió con la siguiente declaración en su publicación de resultados:

"En lo que va del año, la Compañía completó inversiones por un total de 743,5 millones de dólares, incluidos 177,8 millones de dólares durante el primer trimestre de 2023 y 565,7 millones de dólares después del final del trimestre".

Si ha estado siguiendo el sector inmobiliario, sabrá que las transacciones han estado prácticamente congeladas durante los últimos 6 meses. Los postores exigen tasas de tope altas para reflejar el entorno de tasas de interés más altas, mientras que los vendedores todavía están tratando de vender a las tasas de tope del 5% de hace un año.

En la mayoría de los sectores, existe un diferencial de 100 a 300 puntos básicos entre compradores y vendedores y nadie quiere ceder. Por tanto, los volúmenes de transacciones están gravemente reducidos.

Entonces, ¿cómo va WPC hacia un volumen de adquisiciones multimillonario este año?

Bueno, una forma de hacerlo sería simplemente pagar por lo que piden los vendedores, pero WPC tiene un promedio de tasas de capitalización del 7,2% según el comentario de Jason Fox en la llamada.

"Nuestras inversiones en lo que va del año se completaron con una tasa de capitalización promedio ponderada del 7,2% y un plazo de arrendamiento promedio ponderado de 21 años, en línea con nuestro enfoque principal, prácticamente todas fueron arrendamientos industriales, incluidas 3 carteras industriales, cada una de más de 50 millones de dólares"

Esta alta tasa de capitalización es particularmente impresionante dado el plazo de arrendamiento de 21 años y las propiedades industriales. Otros REIT que buscan adquirir este tipo de propiedades no pueden comprar a tasas de capitalización del 7,2%, ya que propiedades similares en el mercado cotizan a tasas de capitalización de alrededor del 5,5%. Además, sigue siendo difícil conseguir financiación incluso si se puede encontrar un objetivo de adquisición.

Bueno, hay 2 aspectos clave de WPC que le permiten seguir generando transacciones acumulativas cuando casi nadie más puede hacerlo:

En lugar de buscar ofertas comercializadas, WPC realiza transacciones directamente con operadores de propiedades mediante la originación de sale-leasebacks. Esta sería una propiedad que actualmente es propiedad del inquilino y no de otro propietario. WPC trabaja con el inquilino para estructurar un acuerdo que sea mutuamente aceptable para ambas partes. El inquilino recibe una inyección inmediata de capital, mientras que WPC obtiene una buena propiedad, un contrato de arrendamiento a largo plazo y una tasa máxima favorable.

Parte del valor que ofrece WPC es que puede cerrar rápidamente y en efectivo, lo que elimina contingencias relacionadas con el financiamiento a nivel de propiedad. Con una capitalización de mercado de 15.500 millones de dólares, WPC también puede realizar transacciones más importantes que la mayoría, como su venta de arrendamiento posterior por 468 millones de dólares con Apotex, una gran empresa farmacéutica canadiense.

Las tasas de capitalización razonablemente altas del 7,2% resultan beneficiosas para WPC porque es una empresa global con acceso a deuda en euros mucho más barata.

El 24 de abril, WPC anunció un préstamo a plazo de 500 millones de euros con un importe acordeón de hasta 750 millones de euros. El coste del préstamo era 80 puntos básicos por encima del EURIBOR, pero WPC utilizó swaps para fijarlo en el 4,34%.

Eso supone un margen bastante bueno para las adquisiciones con una tasa de capitalización del 7,2%.

Si bien la rara capacidad de crecer externamente de forma acumulativa en este entorno me resulta intrigante, no convierte a WPC por sí solo en una compra. Echemos un vistazo al crecimiento orgánico, la valoración y el perfil de riesgo.

WPC existe desde hace mucho tiempo y ha acumulado una cartera diversificada que comprende 176,1 millones de pies cuadrados.

WPC

La mayoría de sus arrendamientos de venta comenzaron con plazos de alrededor de 20 años, pero como lo han hecho de forma continua durante mucho tiempo, el plazo de arrendamiento restante promedio ponderado es de aproximadamente 10,9 años. Las métricas de crédito para inquilinos con un grado de inversión del 31,6% son bastante consistentes con las redes triples de sus pares.

Una de las áreas donde los arrendamientos de WPC realmente han brillado en los últimos trimestres es que tienen fuertes escaleras mecánicas, con más de la mitad vinculada al IPC.

WPC

Dada la alta inflación últimamente, la tasa de crecimiento orgánico ha aumentado.

WPC

El crecimiento constante de los ingresos ha facilitado un crecimiento constante de los dividendos, lo que convierte a WPC en una acción bastante popular.

Inteligencia de mercado global de S&P

En ocasiones, la popularidad del WPC ha hecho que se cotice un poco sobrevalorado. Sin embargo, desde las subidas de tipos de la Reserva Federal, las inversiones centradas en dividendos en general han caído, lo que ha hecho que el WPC vuelva a situarse en un rango de precios atractivo.

El sector triple neto tiene flujos de caja muy visibles debido a la naturaleza contractual de los ingresos. En mi opinión, esto hace que la valoración sea un factor aún más importante porque hay menos margen de error al estimar matemáticamente el valor razonable. En general, el sector se está negociando un poco barato en este momento con un precio promedio hasta 2023 AFFO de 12,9 veces.

2do mercado de capitales

WPC cotiza ligeramente por encima del promedio del sector con 13,4 veces AFFO y creo que dicha prima está justificada dado su mayor tamaño, sus escaleras mecánicas superiores y lo que creo que estará por encima del crecimiento del sector durante los próximos años. También se le podría dar una pequeña prima por su deuda inferior al promedio.

Dentro de triple net hay algunas categorías diferentes:

Dentro del comercio minorista, me gusta Spirit Realty (SRC), ya que sus propiedades son casi indistinguibles de las de sus pares minoristas, pero su valoración es mucho más barata.

En diversificado, me gustan WPC y Broadstone Net Lease (BNL), y soy dueño de ambos. BNL es bastante atractivo desde el punto de vista de la valoración, mientras que WPC aporta crecimiento.

VICI (VICI) sigue siendo el mejor juego de casino, en mi opinión, pero cotiza cerca del valor razonable incluso después de su sólido informe de ganancias.

En esta sección quiero analizar lo que el mercado considera riesgoso y lo que yo considero riesgoso.

La exposición del 17% a oficinas es probablemente, al menos parcialmente, responsable de la valoración ahora más barata de WPC. Cualquier mención de un cargo parece aterrorizar al mercado en estos momentos.

WPC

A pesar de ser un oso de oficina, hay dos factores atenuantes que hacen que me preocupe mucho menos por la exposición de WPC en la oficina:

En cambio, estoy más preocupado por las 84 propiedades de almacenamiento de WPC. Las tarifas de alquiler de autoalmacenamiento están por encima de un nivel sostenible y el alto crecimiento de la oferta nueva está a punto de hacer bajar tanto las tarifas de alquiler como la ocupación. Aproximadamente el 5% del alquiler base anual, no destruirá a la empresa, pero la debilidad aquí podría desacelerar el crecimiento en AFFO/acción.

En general, WPC es una empresa sólida y cotiza a una valoración razonable. Creo que superará ligeramente al mercado a largo plazo.

Oferta de mercado oportunista: ¡20% de descuento por tiempo limitado!

En este momento existen oportunidades de inversión anormalmente grandes. Con la caída del mercado, algunas acciones fundamentalmente fuertes se han vuelto escandalosamente baratas y quiero mostrarles cómo aprovechar y salir disparados de la caída.

Para alentar a los lectores a participar en este momento de mayores oportunidades, ofrecemos un descuento del 20 % por tiempo limitado en Portfolio Income Solutions. Nuestro portafolio está recién actualizado y repleto de bebés que fueron desechados con el agua del baño del mercado.

¡Obtenga su prueba gratuita hoy mientras estas acciones aún estén baratas!

Este artículo fue escrito por

2º Market Capital Advisory se especializa en el análisis y negociación de valores inmobiliarios. A través de un proceso selectivo y la consideración de la dinámica del mercado, nuestro objetivo es construir carteras para flujos crecientes de ingresos por dividendos y apreciación del capital.

Nuestro servicio Portfolio Income Solutions Marketplace ofrece selecciones de acciones, análisis exhaustivos y hojas de datos para ayudar a mejorar los rendimientos de los inversores que hacen sus propias inversiones.

Servicios de asesoramiento en inversiones

Ahora ofrecemos una variedad de formas de invertir con nosotros. Nuestro objetivo es maximizar la rentabilidad de los clientes mientras nos mantenemos dentro de sus parámetros de riesgo. Para obtener más información sobre nuestros servicios de asesoría, puede programar una reunión introductoria de 15 minutos aquí: https://calendly.com/2mc/15minintro?month=2023-08

Dane Bowler, junto con sus compañeros contribuyentes de SA Simon Bowler y Ross Bowler, es representante asesor de inversiones de 2nd Market Capital Advisory Corporation (2MCAC). Como asesor de inversiones registrado en el estado, 2MCAC es un fiduciario para nuestros clientes asesores.

La divulgación completa. Todo el contenido se publica y se proporciona como fuente de información para inversores capaces de tomar sus propias decisiones de inversión. Ninguna información ofrecida debe interpretarse como un consejo o una recomendación de que algún valor, cartera de valores, transacción o estrategia de inversión en particular sea adecuado para una persona específica. La información ofrecida es impersonal y no se adapta a las necesidades de inversión de la persona específica. Consulte nuestra Declaración de divulgación de SA para conocer nuestra exención de responsabilidad completa.

Divulgación del analista: Tengo/tenemos una posición larga beneficiosa en las acciones de WPC, BNL, VICI, SRC, ya sea a través de propiedad de acciones, opciones u otros derivados. Yo mismo escribí este artículo y expresa mis propias opiniones. No recibo ninguna compensación por ello (aparte de Buscando Alfa). No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo. Todos los artículos se publican y proporcionan como fuente de información para inversores capaces de tomar sus propias decisiones de inversión. Ninguna información ofrecida debe interpretarse como un consejo o una recomendación de que cualquier valor, cartera de valores, transacción o estrategia de inversión en particular es adecuada para una persona específica. La información ofrecida es impersonal y no está adaptada a las necesidades de inversión de ninguna persona específica. persona. Los lectores deben verificar todas las afirmaciones y hacer su propia diligencia debida antes de invertir en cualquier valor, incluidos los mencionados en el artículo. NUNCA tome una decisión de inversión basándose únicamente en la información proporcionada en nuestros artículos. No debe asumirse que ninguna de las transacciones o tenencias de valores analizadas fue rentable o resultará rentable. El rendimiento pasado no garantiza resultados futuros. La inversión en valores que cotizan en bolsa es especulativa e implica riesgos, incluida la posible pérdida del principal. Los rendimientos históricos no deben utilizarse como base principal para las decisiones de inversión. Los comentarios pueden contener declaraciones prospectivas que, por definición, son inciertas. Los resultados reales pueden diferir materialmente de nuestros pronósticos o estimaciones, y 2MC y sus afiliados no se hacen responsables del uso y la confianza en las opiniones, estimaciones, pronósticos y hallazgos de este artículo. S&P Global Market Intelligence LLC. Contiene material protegido por derechos de autor distribuido bajo licencia de S&P2nd Market Capital Advisory Corporation (2MCAC) es un asesor de inversiones registrado en Wisconsin. Dane Bowler es asesor de inversiones representante de 2nd Market Capital Advisory Corporation.

Buscando la divulgación de Alpha: El rendimiento pasado no es garantía de resultados futuros. No se ofrecen recomendaciones ni consejos sobre si una inversión es adecuada para un inversor en particular. Es posible que los puntos de vista u opiniones expresados ​​anteriormente no reflejen los de Buscando Alpha en su conjunto. Buscando Alpha no es un corredor de valores, corredor ni asesor de inversiones ni banco de inversión autorizado en los EE. UU. Nuestros analistas son autores externos que incluyen tanto inversores profesionales como inversores individuales que pueden no tener licencia o certificación de ningún instituto u organismo regulador.